임차권등기명령 이란? 전세보증금 법적으로 보호받고 이사 가자!

 

저번 내용에서는 전세금을 받기 위해 내용증명을 보내고 

등기는 어떻게 발송하는지 알아보았다.

 

 

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전세보증금 빨리 돌려받기(반환)위한 노하우공개!(내용증명에 꼭 들어가야할 말)

 

 

 

이번에는 내용증명에 꼭 써주어 

임대인이 전세보증금을 줄 수 밖에 없는

효력을 주는 내용증명 작성법을  알아보자.

 

 

1. 임차권등기명령

 

주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 

하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 

보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득

하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 

돌려받기 어려워지게 된다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는

법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게

대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서

자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도다.

 

다시 말해 전세만료가 되었는데도 불구하고 집주인이

보증금을 반환하지 못하게 되었다고 하자.

하지만 여러가지 상황으로 이사는 가야겠고

이사를 가자고 하니 그렇게 되면 대항력이 없어지는데

임차권등기명령을 설정하면  다음과 같은 효력이

발생하게 된다.

 

1)대항력 및 우선변제권유지

임차인이의 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며

임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한

대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도

여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은

유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다.

 

2)대항력 및 우선변제권취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 

취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 

우선변제권을 취득하게 된다.

 

3)소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 

소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 된다.

 

따라서 내용증명 작성시 전세보증금을 반환하지 않을 경우

임차권등기명령을 신청한다고 기재하면

임대인은 다시 들어올 임차인을 위해서라도 보증금을 

반환해 줄 수 밖에 없을 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 보증금반환청구소송

 

임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 

않는 경우, 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 

확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 

신청하여 보증금을 회수할 수 있다.

보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은

임대차가 종료한 후라면 임차주택에서 퇴거를 하지 않더라도

임차인이 제기할 수 있다.

 

임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 

경우에는 임차인은 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할

보증금을 적은 내용증명을 발송하여 보증금의 반환을

독촉해야 한다.

 

그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 

보증금반환청구소송을 제기하는 등 법적 절차를 취할

수밖에 없다.

 

그러므로 보증금반환청구소송의  내용을 작성하여

임대인에게 심리적으로 압박하게 되는 효과를 주게 된다.

 

 

 

 

3.  그 외 보증금을 받지 못하게 되면 발생하게 될

상황들을 그대로 적어준다.

 

-잔금을 치르기 위해 대출을 받을 경우 대출이자 및

중도상환수수료 청구

-이사업체와 계약한 날에 이사를 못하게 되어 발생하게

되는 해지 계약금 청구

-이삿짐을 뺄 경우 새로 들어가는 집에 이사전까지

이삿짐 보관시 발생되는 비용 청구

 

 

내용증명에 이와 같은 사실을 기재하면 혹여라도

보증금을 돌려받지 못하게 되어 이런 피해가 발생될

예정이니 임대인에게 내용증명으로 알려주어 소송

을 진행하게 될 때 나에게 유리한 근거로 적용하기

위한 근거로 쓰인다.